住房市場已經在最近降低現金利率並改善消費者情緒的背後正在加熱。
由於聯邦政府最近宣布，房屋擔保計劃將於2025年10月開始，而不是在2026年1月，沒有收入上限和更高的價格上限，我希望這種刺激可能會在已經無法承受的住房市場上傾倒更多的燃料。
什麼是家庭擔保計劃？
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從2025年10月1日起，所有澳大利亞第一批購房者將有機會購買房屋，如果他們擁有購買價格的5％的押金。
但是，第一個購房者可以以5％的存款購買；他們通常必須向貸方抵押保險（LMI）支付前期費用，或者在整個期限內大寫。
LMI由借款人支付，以確保貸方抵押抵押貸款的潛在損失（瘋狂的權利，您要為貸方保險），而同時，較低的股權借款人通常也會支付更高的利率。
從10月1日起，如果聯邦政府的押金至少為5％，聯邦政府將支付LMI的費用。
房屋保證計劃還具有其他幾個功能，即：
- 地點沒有限制，任何可能的第一個擁有至少5％押金的購房者都可以訪問該計劃。
- 沒有收入上限可以訪問該計劃。
- 訪問該計劃的財產價格上限已增加。
- 這取代了當前的區域第一購房者擔保。
該計劃的利弊是什麼？
家庭擔保計劃的優點
1。存款差距是購買房屋時要克服的最大挑戰之一，然後在其中最重要的是，如果您無法節省20％的存款，則會對LMI傾斜。該計劃將意味著潛在的第一個購房者可以以較小的存款更快購買。來自Cotality的最新數據發現，一個中位收入家庭花了10.6年的時間來節省20％的存款（以避免使用LMI）。有了家庭擔保計劃，中位收入家庭只需2。7年才能節省足夠大的押金以避免使用LMI。
2。該計劃可能會很有吸引力，並且它使第一個購房者能夠更快購買並且沒有LMI的意義，這一事實可能會導致房屋所有權率提高。我注意到，過去25年中所有第一個購房者的援助並沒有阻止房屋所有權率下降。
3。如果該計劃成功，並且看到了強烈的吸收，那麼它可能有助於減輕一些租賃市場壓力。
4。儘管這種刺激在新的和已建立的房屋上都可以使用，但該計劃可能有助於建造更多的新住房。
家庭擔保計劃的缺點
1。多年來，聯邦政府以現金贈款的形式向第一購房者提供了援助。儘管這些贈款可能被視為浪費納稅人的錢，但該計劃將政府（納稅人）貨幣直接承銷財產購買。政府現在對住房有更多的興趣，並有損失的損失，這激勵政府鼓勵更高的住房價格。
2。這裡的幫助不是針對性的。現在沒有基本上沒有收入上限，我們可能會有人們不需要進入市場的援助，而現在不必支付LMI就可以這樣做。一個例子可能是有些存款10％或15％的人，並且正在考慮購買，現在可以放下5％的存款，而不是付LMI並藉更多的錢，因為他們的股權是他們的捐款。
3。就像我們過去25年中我們看到的第一筆購房者贈款一樣，在住房供應不足的時候，需求方面的刺激性更多。在價格上漲的時候（隨著現在的提高），情緒正在提高，利率正在下降。這些激勵措施可能會推動房價更高。
4。因為這是需求側刺激，因此預計將來會導致更高的房價。我們以前已經看到了這一遊戲，這很可能導致政府不得不為未來的首批購房者提供更重要的購買支持。看起來將來將是更多納稅人的支持，更多的共享權益購買以及潛在的較低股權購買。
5。這種刺激針對所有屬性，而不是急需的新住房供應。這可能是有點有爭議的騙局，但是由於需要更多的新住房，開發商和房屋部門受到挑戰，因此只能使房屋保證計劃可用於新建築，這是有意義的。
我期望房屋擔保計劃的影響是什麼？
現在的房屋擔保計劃的開始是一個月的路程；它是在很短的時間內開始的。因為它可以幫助第一個購房者早日進入市場，並且沒有LMI的障礙，所以我預計它會很受歡迎。這將意味著更早的第一個購房者。
但是，第一個購房者是整個市場的相對較小的一部分。然後，他們的需求更多，因此現有房主可以升級到更昂貴的房屋中，而較低的利率預計會刺激市場上的投資者活動的增加。
我們已經在2008 – 09年之前和2020年再次看到了這一遊戲，當時第一個購房者的激勵措施顯著提高，最終促進了整個市場的需求，提高了住房價格。
在利率已經下跌並且房價已經上漲的時候，這種刺激即將生效。
Cotality報導說，自2025年2月的第一次降低利率以來，國家房屋價值已經提高3.4％，隨著這種刺激生效，對進一步降低利率的期望和提高情緒的期望，隨著增長潛在的加速，價格似乎會繼續上漲。
我認為最有趣的是，預期以低於房屋保證計劃的價格上限銷售的房地產所有者會如何反應。
在該計劃啟用之前，試圖出售這些物業沒有什麼意義，因為一旦開始，您可能會獲得更高的價格。同樣，在一段時間內列出這些物業可能會有一些價值，因為可能有一些最初的急於買賣限制物業的供應。
正如我所強調的那樣，家庭擔保計劃既有利弊。我相信，弊端超過了缺點，但同樣，我不是第一個努力進入市場的購房者。對於那些人，我希望房屋保證計劃將非常受歡迎。
在我看來，最大的負面是，我看不到這種支持將如何被刪除，以及隨著時間的流逝，支持如何變得更大，因為我們在2000年開始以7,000美元的贈款開始，以抵消GST。
該贈款現已演變為這樣的計劃，很快就會開始購買計劃，這是2026年首次購房者共享的股權投資計劃。
#澳大利亞的房屋擔保計劃利弊
